Per anni, quando a Napoli si parlava di affitti brevi e di case trasformate in alloggi turistici, la risposta della politica era quasi sempre la stessa: non si può fare, c’è l’Europa, c’è la libera prestazione dei servizi, ci sono i proprietari, c’è il mercato, ci sono le piattaforme.
Una lunga sequenza di alibi che ha avuto, bisogna riconoscerlo, anche una base giuridica reale: intervenire sugli affitti brevi significava muoversi dentro un terreno complicato, nel quale le restrizioni alle attività economiche dovevano essere giustificate e proporzionate.
Ma oggi qualcosa sta cambiando. E per Napoli la novità europea arriva nel momento in cui la città ha già iniziato a interrogarsi su come difendere la propria funzione residenziale.
Il Comune di Napoli ha infatti elaborato una variante urbanistica finalizzata alla salvaguardia dell’offerta abitativa nel centro storico. Il documento parte da una constatazione precisa: negli ultimi anni la residenza ordinaria si è progressivamente assottigliata anche a causa dell’espansione delle attività ricettive extralberghiere e delle locazioni brevi ad uso turistico.
Il Comune ha inoltre studiato la distribuzione degli affitti brevi nel periodo 2016-2024, individuando una concentrazione particolarmente forte nelle aree centrali. San Lorenzo presenta i valori assoluti più elevati; San Giuseppe e Porto risultano particolarmente esposti se si rapportano gli alloggi destinati agli affitti brevi ai nuclei familiari residenti.
Da questa analisi nasce l’idea della cosiddetta soglia minima di residenzialità ordinaria.
Nella proposta comunale, all’interno dell’area individuata come maggiormente critica, il passaggio dalla residenza ordinaria alle attività ricettive o alle locazioni brevi viene sottoposto a una condizione: una quota minima della superficie residenziale dell’intera unità edilizia deve continuare a essere destinata alla residenza ordinaria.
La prima soglia prevista è del 70 per cento. È un principio importante, perché introduce una parola che per troppo tempo è stata assente dalla discussione sugli affitti brevi: limite.
Ora, però, la proposta che arriva dall’Europa può permettere a Napoli di fare un passo ulteriore.
La Commissione europea presenterà il 9 settembre l’Affordable Housing Act e, secondo la bozza annunciata dall’ANSA, l’Europa sta preparando un criterio comune per individuare le aree sottoposte a stress abitativo. In quelle aree potrebbe essere riconosciuta alle autorità la possibilità di adottare misure per limitare gli affitti brevi e l’utilizzo di immobili residenziali che non costituiscono la residenza principale.
Non è ancora legge, e sarebbe sbagliato raccontarla come tale. Ma è una novità politicamente importante perché introduce un principio: la pressione abitativa può essere misurata territorialmente e, quando è reale e persistente, può giustificare una regolazione specifica.
La bozza prevede che un’area possa essere considerata sotto stress abitativo quando il rapporto tra il prezzo medio di transazione delle abitazioni e il reddito disponibile medio raggiunge almeno il valore di 8, di quanto questo rapporto è aumentato negli ultimi dieci anni e di quanto è improbabile che la situazione migliori nei successivi tre anni, considerando dinamiche demografiche, domanda e offerta di abitazioni.
Non significa che basti superare il numero otto per poter vietare gli affitti brevi.
Significa che l’Europa sta cercando di costruire un metodo per distinguere una città semplicemente cara da una città nella quale l’accessibilità abitativa è diventata strutturalmente problematica.
Ed è qui che Napoli dovrebbe cambiare passo.
La domanda non dovrebbe più essere soltanto quanta residenza vogliamo conservare nel centro storico.
Dovrebbe essere: quali sono le aree di Napoli realmente sotto stress abitativo e quali strumenti servono per impedire che la residenza continui a diminuire proprio dove la pressione è maggiore?
Per rispondere, bisogna prima di tutto misurare.
Prezzi delle abitazioni. Redditi disponibili. Affitti. Numero di residenti. Numero di nuclei familiari. Numero di abitazioni disponibili. Numero di immobili destinati agli affitti brevi. Numero di interi appartamenti sottratti stabilmente alla residenza. Andamento della popolazione. Domanda e offerta abitativa.
E poi mettere questi dati in relazione con la pressione turistica.
Non per produrre l’ennesimo rapporto destinato a finire in un cassetto, ma per costruire una vera mappa dello stress abitativo di Napoli.
Potremmo scoprire che non tutta Napoli è uguale. Ed è proprio questo il punto.
Non avrebbe senso applicare la stessa regola a un appartamento di periferia affittato occasionalmente dal proprietario e a un intero edificio del centro storico trasformato progressivamente in una macchina per l’ospitalità turistica.
Né avrebbe senso trattare allo stesso modo chi affitta per qualche settimana la casa nella quale vive e chi possiede dieci, venti o cinquanta appartamenti destinati stabilmente al mercato turistico.
La regolazione dovrebbe quindi essere proporzionata alla situazione concreta e alla pressione che un determinato territorio è in grado di sopportare.
La proposta europea sembra muoversi proprio verso una maggiore attenzione agli immobili residenziali non utilizzati come abitazione principale dell’host.
Questo può diventare un criterio importante anche per Napoli.
Non una guerra alla proprietà privata. Non una guerra al turismo. Non una guerra ad Airbnb o a Booking.
Il problema è un altro: la trasformazione indiscriminata della casa in una struttura turistica permanente quando quella trasformazione contribuisce a svuotare un territorio della sua funzione abitativa.
Perché una cosa è l’economia turistica. Un’altra è la sostituzione dell’economia urbana con l’economia turistica. E Napoli rischia esattamente questo.
Per questo anche la soglia del 70 per cento non dovrebbe diventare un numero immobile e valido per sempre. Lo stesso Comune prevede che l’estensione dell’area regolamentata e il valore della soglia possano essere modificati nel tempo sulla base di nuovi studi e di apposite deliberazioni del Consiglio comunale.
La proposta europea offre l’occasione per trasformare questo principio in un sistema dinamico.
Se un quartiere non presenta condizioni di particolare pressione, si può intervenire con una disciplina leggera.
Se la pressione cresce, possono aumentare controlli e condizioni per la trasformazione degli immobili.
Se un’area raggiunge condizioni documentate di stress abitativo, possono diventare possibili misure più incisive sugli immobili non destinati alla residenza principale.
E se nel tempo la situazione migliora, le misure possono essere riviste.
Non un divieto ideologico. Non una deregulation ideologica. Una politica urbana basata sui dati.
È il salto culturale di cui Napoli ha bisogno. La città non dovrebbe aspettare che Bruxelles dica quali appartamenti possono essere affittati ai turisti. Dovrebbe costruire il proprio quadro conoscitivo e dimostrare quali quartieri hanno già superato il punto di equilibrio.
La questione, quindi, non è se il Comune possa “decidere la destinazione d’uso delle case” come se il sindaco avesse una bacchetta magica.
La questione è molto più concreta: quali regole urbanistiche può adottare il Comune, nei limiti della legislazione statale e regionale, per impedire che la funzione residenziale venga progressivamente erosa dove è già insufficiente?
Napoli una prima risposta l’ha già messa sul tavolo. Adesso potrebbe renderla più robusta.
Potrebbe individuare diverse zone di stress abitativo, aggiornate periodicamente.
Potrebbe legare la soglia di residenzialità all’effettiva pressione abitativa.
Potrebbe prevedere un regime particolarmente rigoroso per gli immobili acquistati o utilizzati esclusivamente per l’attività turistica, lasciando fuori dalla regolazione più pesante l’abitazione principale.
Potrebbe introdurre un sistema di autorizzazione e monitoraggio per le nuove attività negli ambiti più fragili, nei limiti consentiti dalla normativa.
E soprattutto potrebbe stabilire un principio semplice: quando una determinata area perde residenti, aumenta il rapporto tra prezzi e redditi, diminuisce l’offerta abitativa e cresce contemporaneamente la concentrazione degli alloggi turistici, la politica non può continuare a comportarsi come se questi fenomeni fossero indipendenti.
Perché non lo sono. La casa è un pezzo della città.
E quando migliaia di decisioni private producono collettivamente la scomparsa della residenza, quella non è più soltanto una somma di vicende private. È una trasformazione urbana.
Il Comune lo ha già riconosciuto nella propria variante, parlando esplicitamente della necessità di salvaguardare l’offerta abitativa ordinaria e di limitare gli effetti negativi dell’overtourism sul tessuto edilizio, sociale ed economico del centro storico.
Ora arriva l’Europa e sembra dire: se riuscite a dimostrare che quella pressione abitativa è reale, misurabile e persistente, avete uno spazio maggiore per intervenire.
E allora sarebbe davvero curioso che proprio adesso Napoli decidesse di non cogliere questa opportunità.
Adesso bisogna accelerare.
Bisogna prendere la proposta europea, studiarla, confrontarla con la variante comunale e prepararsi ad adeguare gli strumenti urbanistici prima ancora che il nuovo quadro europeo sia definitivamente approvato.
*immagine di copertina elaborata con l’ai.
